CHỦ NHÀ QUA ĐỜI, NGƯỜI THỪA KẾ CÓ ĐƯỢC YÊU CẦU NGƯỜI THUÊ TRẢ NHÀ TRƯỚC HẠN?

Vậy theo quy định pháp luật, sự kiện chủ nhà qua đời có làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay người thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn đã thỏa thuận?

CHỦ NHÀ QUA ĐỜI, HỢP ĐỒNG THUÊ CÓ ĐƯƠNG NHIÊN CHẤM DỨT?
Theo khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:
“1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.”
Quy định này cũng phù hợp với Điều 614 và khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, kể từ thời điểm mở thừa kế, người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại; đồng thời, người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, việc chủ nhà qua đời không phải là căn cứ đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê được chuyển giao cho người thừa kế theo quy định pháp luật, trong đó có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đang còn thời hạn.
Chẳng hạn, người thuê ký hợp đồng thuê căn hộ trong thời hạn 2 năm, đã thanh toán tiền thuê và tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Sau 8 tháng, chủ nhà qua đời và người thừa kế yêu cầu người thuê dọn đi trong vòng 15 ngày để gia đình sử dụng căn hộ.
Trong trường hợp này, nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn và không có thỏa thuận khác về việc chấm dứt khi chủ nhà qua đời, người thuê về nguyên tắc được tiếp tục thuê trong thời gian còn lại của hợp đồng. Việc người thừa kế muốn sử dụng căn hộ không mặc nhiên làm chấm dứt quyền thuê của người đang thuê.
NGƯỜI THỪA KẾ CÓ ĐƯỢC ĐƠN PHƯƠNG YÊU CẦU TRẢ NHÀ TRƯỚC HẠN?
Việc người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng không đồng nghĩa với việc họ có quyền tùy ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Theo khoản 1 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Và khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định một số trường hợp bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.”
Do đó, nếu người thuê vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc người thừa kế muốn lấy lại nhà để sử dụng không phải là căn cứ đương nhiên để yêu cầu trả nhà trước hạn.
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận về việc chấm dứt khi chủ sở hữu chết hoặc các bên có thỏa thuận khác sau khi chủ nhà qua đời thì việc chấm dứt hợp đồng được xem xét theo nội dung thỏa thuận và quy định pháp luật có liên quan.
NGƯỜI THUÊ CẦN LÀM GÌ KHI BỊ YÊU CẦU TRẢ NHÀ?
Khi nhận được yêu cầu trả nhà trước hạn, người thuê nên kiểm tra lại hợp đồng để xác định thời hạn thuê, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và quyền, nghĩa vụ của các bên.
Đồng thời, cần lưu giữ hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc và các tài liệu trao đổi với người thừa kế để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi khi cần thiết.
Đặc biệt, sau khi chủ nhà qua đời, nếu chưa xác định rõ người thừa kế hợp pháp hoặc những người thừa kế đang có tranh chấp về di sản, người thuê nên đề nghị các bên thống nhất bằng văn bản về người đại diện nhận tiền thuê. Trường hợp chưa thể xác định người có quyền nhận tiền, người thuê cần có phương án phù hợp để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, tránh việc trả tiền không đúng người có quyền.
Nếu các bên thống nhất chấm dứt hợp đồng trước hạn, cần lập văn bản ghi nhận rõ thời điểm bàn giao nhà, số tiền thuê đã thanh toán, tiền đặt cọc và trách nhiệm hoàn trả tiền cọc, các khoản tiền còn lại giữa các bên.
KẾT LUẬN
Chủ nhà qua đời không đồng nghĩa với việc hợp đồng thuê nhà tự động chấm dứt. Nếu thời hạn thuê vẫn còn, khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 bảo đảm cho người thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; đồng thời người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Do đó, người thừa kế không thể chỉ dựa vào lý do chủ nhà đã qua đời hoặc gia đình có nhu cầu sử dụng nhà để yêu cầu người thuê trả nhà trước hạn. Việc chấm dứt trước hạn phải dựa trên thỏa thuận của các bên hoặc căn cứ chấm dứt, đơn phương chấm dứt được pháp luật quy định.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Trên đây là những phân tích của Công ty Luật Tân Cảng về việc chủ nhà qua đời, người thừa kế có được yêu cầu người thuê trả nhà trước hạn. Để được tư vấn cụ thể hơn về các vấn đề pháp lý liên quan, cũng như được giải đáp các thắc mắc, được hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, đánh giá chứng cứ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp khi gặp phải các vướng mắc pháp lý tương tự, quý khách hàng có thể liên hệ với Công ty Luật Tân Cảng qua thông tin bên dưới. Với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, Công ty Luật Tân Cảng luôn sẵn sàng lắng nghe những khó khăn và đồng hành cùng quý khách hàng trong suốt quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật TNHH MTV Tân Cảng
Địa chỉ: Tầng 2, số 85, đường số 13, Khu dân cư Vạn Phúc 1, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0965 921 058
Email: luattancang@gmail.com
Website: luattancang.com