NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?

Câu hỏi của người dân: Gia đình tôi đã rao bán miếng đất ở Đồng Nai từ tháng 02/2026. Đến nay có người liên hệ mua nhưng sau khi gặp mặt trao đổi, tôi được biết người muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận là người nước ngoài. Nhưng tôi không rành về pháp luật đất đai nên muốn hỏi là thủ tục này có được chấp thuận không?

Luật sư tư vấn:
Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc giao dịch và xác lập quyền đối với bất động sản có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam là một vấn đề mang tính thời sự dưới cả góc độ lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh địa vị pháp lý của cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc tiếp cận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những điều chỉnh quan trọng.
Đặc biệt, tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan chính là sự thay đổi đáng lưu tâm.
ĐIỀU KIỆN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM KHÔNG?
Pháp luật đất đai tại Việt Nam vận hành trên nguyên tắc đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, quyền tiếp cận đất đai của các chủ thể phụ thuộc nghiêm ngặt vào địa vị pháp lý do pháp luật quy định. Căn cứ Điều 4 và Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, danh mục người sử dụng đất được xác định bao gồm: tổ chức trong nước, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và một số cơ quan, tổ chức đặc thù. Pháp luật hiện hành không công nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất.
Đồng thời, theo Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về hình thức nhận quyền sử dụng đất thì những chủ thẻ sau đây có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế, cá nhân được; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Từ những căn cứ pháp lý trên, cá nhân nước ngoài không có năng lực pháp luật đất đai để trở thành bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ các chủ thể khác. Tuy nhiên, dù không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp, người nước ngoài vẫn có thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai trong các trường hợp nhất định:
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, nhận tặng cho, hoặc thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản. Nếu người nước ngoài thành lập hoặc góp vốn vào một tổ chức kinh tế tại Việt Nam, tổ chức này có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
QUAN ĐIỂM CỦA BAN CHẤP HÀNH TRUNG ƯƠNG ĐẢNG

Trên cơ sở đánh giá toàn diện những thành tựu đạt được cùng các bất cập, hạn chế trong thực tiễn thi hành, Hội nghị Trung ương đã thống nhất ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai.
Nghị quyết tái khẳng định các nguyên tắc định hướng mang tính nền tảng đối với chế độ pháp lý về đất đai, xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đáng chú ý, văn kiện này khẳng định nhất quán quan điểm không thực hiện tư nhân hóa đất đai và không công nhận quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức nước ngoài dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được tiếp cận đất đai theo quy định chuyên biệt của pháp luật.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Trên đây là những phân tích của Công ty Luật Tân Cảng về khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Để được tư vấn cụ thể hơn về các vấn đề pháp lý liên quan, cũng như được giải đáp các thắc mắc, được hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, đánh giá chứng cứ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp khi gặp phải các vướng mắc pháp lý tương tự, quý khách hàng có thể liên hệ với Công ty Luật Tân Cảng qua thông tin bên dưới. Với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, Công ty Luật Tân Cảng luôn sẵn sàng lắng nghe những khó khăn và đồng hành cùng quý khách hàng trong suốt quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật TNHH MTV Tân Cảng
Địa chỉ: Tầng 2, số 85, đường số 13, Khu dân cư Vạn Phúc 1, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0965 921 058
Email: luattancang@gmail.com
Website: luattancang.com